Calculadora gratuita en línea de préstamos e hipotecas

Simulador de hipoteca: qué muestra esta calculadora de préstamos

Esta calculadora de hipotecas y préstamos calcula las cuotas de un préstamo por el sistema francés o con amortización constante, a tipo fijo o con un cambio de tipo al cabo de unos años, y muestra cuánto cuesta en total y cómo se reparte cada cuota entre intereses y capital. Sirve igual para una hipoteca, un préstamo para el coche, un préstamo personal o cualquier otro préstamo que se devuelve en cuotas mensuales.

Responde a las preguntas de antes de firmar: cuánto pagaré al mes, cuántos intereses en total y a qué ritmo baja la deuda.

La calculadora funciona por completo en tu navegador y no envía nada.

En esta guía encontrarás:

• Cómo rellenar cada campo y leer los resultados, el gráfico y el cuadro de amortización
• Las fórmulas de la calculadora y lo que dejan fuera
• La amortización: sistema francés frente a amortización constante
• El efecto del plazo, el tipo, la hipoteca variable o mixta y la amortización anticipada
• Una tabla de cuotas, tres ejemplos resueltos en euros y los errores más frecuentes

Un préstamo es el interés compuesto en tu contra. El artículo básico sobre el interés compuesto y el valor temporal del dinero lo explica desde el principio.

Cómo usar la calculadora de hipotecas y préstamos

La calculadora se abre en euros con un préstamo de 240.000 € al 15 % a 20 años por el sistema francés; los ejemplos se quedan en EUR. El selector UAH / USD / EUR está en la cabecera del panel «Tus cifras» en pantallas anchas y en «Más opciones» en móviles y tabletas. Solo cambia el símbolo, sin conversión.

Los campos principales, de arriba abajo:

1. Punto de partida. «Capital prestado»: introduces el Capital del préstamo. «Precio de compra»: introduces el precio y la Entrada, en importe o en porcentaje, y la calculadora la resta, como «= 60.000 € · 20 % del precio». El cambio conserva el capital.
2. Tipo de interés anual. El TIN de la oferta, no la TAE.
3. Plazo del préstamo. Años o meses; en años puedes bajar hasta 1/12, es decir, un mes.
4. Sistema de amortización. «Sistema francés» da cuotas iguales; «Capital constante» devuelve cada mes el mismo capital, así que la cuota baja.

En «Más opciones» hay tres ajustes más:

• Unidad del plazo. «meses» o «años». Solo cambia cómo se muestra el plazo: 30 meses se ven como 2,5 años. La calculadora cuenta en meses enteros.
• El tipo cambia durante el plazo. Abre «Años hasta el cambio» y «Nuevo tipo». Con 10 años, el nuevo tipo se aplica desde la cuota 121.
• Comisiones únicas y seguro. Costes que pagas una sola vez, como la tasación o la comisión de apertura. Se suman al coste total, pero no a la cuota mensual.

En el móvil, los importes y la entrada se ajustan con − y +, los importes en pasos de 5000 en EUR o USD y de 100.000 en UAH.

Cómo leer los resultados

La cifra principal es la Cuota mensual; si las cuotas cambian, por la amortización constante o por un cambio de tipo, pasa a ser la Primera cuota. Debajo, una barra separa el capital del interés total, y siguen las cifras. Capital es lo prestado. Interés total pagado es la suma de las cuotas menos el capital; las comisiones no cuentan como intereses. Importe total pagado es la suma de todas las cuotas más las comisiones únicas. Peso de los intereses es el interés total dividido entre la suma de las cuotas, también sin comisiones. Si las cuotas cambian, se añade la Última cuota, y con precio de compra, la Entrada. Si la entrada cubre todo el precio, un aviso indica que no necesitas préstamo.

La pestaña Gráfico tiene una barra apilada por año: abajo, en azul claro, el capital devuelto ese año; arriba, en ámbar, los intereses. La pestaña Calendario de pagos muestra cada mes con las columnas «Mes», «Pago», «Capital», «Interés» y «Saldo». Los importes van en unidades enteras; los de cuatro cifras, sin punto, como 1502 €, también en esta guía.

Fijar para comparar guarda los datos actuales. La cuota muestra entonces la diferencia, como «+127 € frente al fijado» en el ejemplo 1, el gráfico añade a trazos los pagos anuales del préstamo fijado y una línea «Escenario fijado» lo resume, sistema de amortización incluido. Cambiar de divisa, recargar o «Restablecer» (valores iniciales) lo borra. PDF guarda los datos, los resultados y las filas, sin el fijado. Compartir envía un enlace a la página sin tus cifras. En móviles y tabletas, el resultado queda en una barra inferior; Detalles abre el resto.

Cómo se calcula la cuota: el sistema francés

Por defecto, la calculadora usa el sistema francés de amortización, el método habitual de las hipotecas y de la mayoría de los préstamos al consumo: una única cuota para todo el plazo, suficiente para cubrir los intereses de cada mes y dejar la deuda exactamente en cero al final.

La fórmula de la cuota

r = tipo anual ÷ 12
n = plazo en meses
M = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

• P es el capital del préstamo
• r es el tipo de interés mensual en forma decimal (un 3,5 % anual es 0,035 ÷ 12, unos 0,002917)
• n es el número de cuotas mensuales (25 años son 300)
• M es la cuota mensual

Para 300.000 € al 3,5 % a 25 años, M es 1502 €. Con un tipo del 0 % la fórmula dividiría entre cero, así que la calculadora usa M = P ÷ n: 12.000 € en 12 meses al 0 % son exactamente 1000 € al mes.

Cómo se construye el cuadro de amortización

Con cualquiera de los dos sistemas, cada mes se cobran intereses sobre el saldo que queda tras la cuota anterior, y el resto de la cuota reduce ese saldo. En el sistema francés:

Interés del mes k = saldo tras el mes k−1 × r
Capital del mes k = M − interés del mes k
Saldo tras el mes k = saldo tras el mes k−1 − capital del mes k

En el primer mes del ejemplo, el interés es 300.000 € × 0,035 ÷ 12 = 875 €, así que 627 € de los 1502 € amortizan capital y el saldo baja a 299.373 €. El segundo mes cobra intereses sobre ese saldo algo menor, y así hasta la cuota 300, que deja el saldo en cero.

Totales y peso de los intereses

Suma de las cuotas = total de todas las cuotas mensuales
Interés total = suma de las cuotas − P
Importe total pagado = suma de las cuotas + comisiones únicas
Peso de los intereses = interés total ÷ suma de las cuotas

En el sistema francés sin cambio de tipo, la suma de las cuotas es M × n. En el ejemplo de 300.000 €: 450.561 € en cuotas, de los que 150.561 € son intereses, un peso de los intereses del 33,4 %.

Supuestos del cálculo

• Tipo fijo o un cambio de tipo. Tras el cambio, la cuota francesa se recalcula con el saldo pendiente y el plazo restante, así que el plazo no cambia; con amortización constante solo cambian los intereses. Algunos contratos mantienen la cuota y cambian el plazo: manda tu escritura.
• Cuotas mensuales, con intereses al tipo anual dividido entre 12.
• Sistema francés o amortización constante. En el francés las cuotas son iguales mientras no cambie el tipo; en el constante la deuda baja cada mes P ÷ n.
• Sin amortizaciones anticipadas, impagos, carencias ni cuota final. El préstamo dura exactamente el plazo que introduces.
• Sin redondeo a céntimos. Los bancos redondean la cuota; la calculadora mantiene toda la precisión y muestra unidades enteras.
• Las comisiones se pagan aparte y no cambian la cuota, los intereses ni el peso de los intereses. No calcula la TAE.
• No se modelan: seguros con prima periódica, productos vinculados, comisiones por amortización anticipada, más de una revisión del tipo, inflación ni tipos de cambio.

El cuadro de amortización explicado

El cuadro de amortización explica por qué los primeros años de un préstamo largo parecen avanzar tan despacio. Estas son algunas filas de la calculadora para 300.000 € al 3,5 % a 25 años:

La cuota nunca cambia, pero su composición sí. Tras cinco años has pagado 49.073 € de intereses y solo has reducido la deuda en 41.039 €. Tras diez años, el saldo pendiente sigue siendo de 210.086 €. El capital supera a los intereses en la cuota 64, pasados algo más de cinco años.

Por eso, si vendes o cambias de hipoteca a los pocos años, deberás más de lo que parece, y amortizar al principio elimina saldo que pagaría intereses durante décadas. Detrás de las dos cosas está el valor temporal del dinero, explicado en el artículo básico sobre el interés compuesto.

Sistema francés o amortización constante

Hay dos formas habituales de devolver un préstamo en cuotas mensuales. La calculadora hace las dos: elige una en «Sistema de amortización».

• Sistema francés: cuotas iguales todos los meses. La parte de intereses baja y la de capital sube, como en la tabla anterior.
• Amortización constante (cuota decreciente): se devuelve cada mes la misma cantidad de capital y se suman los intereses del saldo pendiente, así que la primera cuota es la más alta y cada una de las siguientes es menor.

Capital de cada mes = P ÷ n
Cuota del mes k = P ÷ n + saldo tras el mes k−1 × r
Interés total a tipo fijo = r × P × (n + 1) ÷ 2

La tabla compara ambos sistemas para 300.000 € al 3,5 % a 25 años. Todas las cifras salen de la calculadora: a la izquierda con «Sistema francés», a la derecha con «Capital constante».

La amortización constante ahorra 18.874 € de intereses porque el capital se devuelve antes y queda menos saldo sobre el que cobrar intereses. El precio es una primera cuota 373 € más alta («+373 € frente al fijado» si fijas el sistema francés y cambias de sistema), y su cuota no baja de la del sistema francés hasta el mes 129, pasados más de diez años. En un préstamo de coche a cinco años la diferencia es mucho menor: con 25.000 € al 5,9 %, el sistema francés cuesta 3930 € de intereses y la amortización constante, 3749 €.

Lo que conviene depende más de tu flujo de caja que de la aritmética: el sistema francés mantiene la cuota más baja y estable, y la amortización constante es más barata si puedes asumir cuotas altas al principio.

Plazo y tipo de interés: lo que encarece la hipoteca

El plazo y el tipo deciden casi todo el coste de un préstamo. Las tres tablas de esta sección salen de la calculadora.

Cómo cambia el interés total con el plazo

Un plazo más largo baja la cuota y sube los intereses totales. La tabla usa 300.000 € al 3,5 % en cada plazo:

Pasar de 15 a 25 años baja la cuota en 643 € al mes y cuesta 64.525 € más de intereses. Los cinco años que van de 25 a 30 solo bajan la cuota otros 155 €, pero suman 34.407 € de intereses.

Elijas el plazo que elijas, la cuota tiene que caber junto a tus demás gastos y tu ahorro. Una cuota que no deja margen para un fondo de emergencia convierte cualquier gasto imprevisto en deuda nueva.

Cómo cambia la cuota con el tipo de interés

Con el mismo capital y el mismo plazo, cada subida del tipo encarece la cuota algo más que la anterior. La tabla usa 300.000 € a 25 años:

Los tipos son ilustrativos, no una previsión ni una oferta. Entre el 2 % y el 6 %, cada medio punto añade entre 74 € y 91 € a la cuota de este préstamo y entre 22.286 € y 27.193 € de intereses en 25 años.

Cuotas de un vistazo

Esta tabla da la cuota mensual por cada 100.000 € prestados, calculada con la calculadora, para tipos y plazos habituales. Escálala a tu préstamo: para 250.000 €, multiplica la cifra por 2,5.

Hipoteca fija, variable o mixta

Sin más opciones, la calculadora supone un tipo fijo. En una hipoteca fija el tipo no cambia en toda la vida del préstamo, y la cuota y el cuadro de amortización que ves son los definitivos. En una hipoteca variable el tipo se revisa periódicamente: es un índice de referencia más un diferencial pactado. Un índice habitual es el Euríbor, que su administrador, el EMMI, publica para cinco plazos, de una semana a doce meses. Una hipoteca mixta combina un primer tramo a tipo fijo con un tramo variable posterior.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario fija algunas reglas para el tipo variable. Según su artículo 21, el índice debe ser claro, objetivo y verificable, no se puede pactar un límite a la baja del tipo de interés, una cláusula suelo, y el interés no puede ser negativo. En cada revisión, la cuota se vuelve a calcular con el saldo pendiente, el nuevo tipo y el plazo que queda.

La calculadora reproduce un cambio de tipo, como el paso al tramo variable de una hipoteca mixta. Supón una hipoteca mixta de 300.000 € a 25 años con los diez primeros años al 3,5 %: en «Más opciones», marca «El tipo cambia durante el plazo», introduce 10 años y como «Nuevo tipo» el Euríbor más el diferencial. La calculadora recalcula la cuota desde el mes 121 sobre el saldo de 210.086 € y los 15 años restantes; la «Última cuota» muestra la nueva cuota.

Una subida de dos puntos añade 215 € al mes durante los 15 años restantes. Las hipotecas reales tienen sus propias fechas de revisión, diferenciales y bonificaciones, y una variable se revisa periódicamente, no una sola vez; usa tu escritura para la mecánica exacta y la calculadora para medir el riesgo.

Amortización anticipada: reducir cuota o reducir plazo

La calculadora no admite pagos extra como dato, pero sí responde a la pregunta más habitual: ¿cuánto más tendría que pagar al mes para terminar en una fecha concreta? Introduce el mismo capital y el mismo tipo con el plazo más corto. Pagar esa cuota en tu préstamo actual lo cancela exactamente en esos años, porque la aritmética es la misma.

Con 300.000 € al 3,5 %, unos 238 € más al mes desde el principio quitan cinco años a la hipoteca y ahorran 32.990 € de intereses.

Una amortización parcial de una sola vez puede aplicarse de dos maneras, conocidas como reducir cuota y reducir plazo; tu contrato o tu banco te dirá cuál puedes elegir. Si se mantiene el plazo, la cuota se recalcula con el saldo menor: amortizar 20.000 € sobre el saldo de 258.961 € tras cinco años baja la cuota de 1502 € a 1386 € y ahorra 7838 € de intereses. Si se mantiene la cuota, el préstamo termina antes: según la fórmula del plazo de esta guía, unos 26 meses antes, con un ahorro de 18.796 € de intereses. Reducir plazo casi siempre ahorra más; reducir cuota da más margen mensual.

La Ley 5/2019, en su artículo 23, permite amortizar total o parcialmente en cualquier momento, con un preaviso pactado que no puede superar un mes, y limita la comisión a la pérdida financiera del banco con estos topes:

Fuera de estos supuestos el banco no puede cobrar comisión por amortizar. Para los préstamos al consumo, como el del coche, la Ley 16/2011 de contratos de crédito al consumo limita la compensación, mientras el tipo sea fijo, al 1 % del importe amortizado si queda más de un año, o al 0,5 % si queda un año o menos. Es el límite general: si demuestra pérdidas directas mayores, el banco puede reclamar más (artículo 30.4).

Si amortizar un préstamo barato es mejor que invertir ese dinero es otra cuestión; riesgo y rentabilidad explica por qué un ahorro seguro al tipo del préstamo no equivale a una rentabilidad incierta.

TIN, TAE y gastos de la hipoteca

Al comparar ofertas es fácil confundir tres cosas.

• TIN. El tipo de interés nominal es el precio del dinero prestado. Fija la cuota y es el dato que necesita la calculadora.
• TAE. Según la ficha normalizada que regula la Ley 5/2019, la TAE es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual y sirve para comparar ofertas. Además del tipo incluye comisiones y otros gastos, así que suele ser más alta que el TIN. Introducirla como tipo de interés exagera la cuota.
• Coste mensual real. Seguros de hogar o de vida, cuenta asociada y otros productos no forman parte de la cuota. La Ley 5/2019 prohíbe, salvo excepciones, la venta vinculada del préstamo con otros productos (artículo 17), pero permite ofrecerlos combinados; si una oferta mejora el tipo a cambio de contratarlos, suma su coste a la cuota.

Aun sin comisiones, la TAE de un préstamo con cuotas mensuales supera al TIN: según el cálculo de esta guía, (1 + TIN ÷ 12)^12 − 1, un TIN del 3,5 % equivale a un 3,557 %.

La misma ley reparte los gastos de las hipotecas sobre vivienda (artículo 14): la tasación corresponde al prestatario; la gestoría, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción en el registro, al banco; y los impuestos se pagan según la normativa tributaria. El banco debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante durante al menos diez días, y la información precontractual con al menos diez días naturales de antelación.

El peso de los intereses tampoco incluye las comisiones. En un préstamo largo conviene recordar además que una cuota fija pesa menos en términos reales si suben precios y salarios; la inflación y por qué el dinero pierde valor explica el mecanismo.

Ejemplos resueltos

Cada ejemplo usa EUR como divisa y muestra lo que devuelve la calculadora con los datos indicados.

Errores frecuentes al simular una hipoteca

• Introducir el precio de la vivienda en lugar del préstamo. El capital es lo que pides. Resta antes tu entrada, o parte del «Precio de compra» y la calculadora la resta por ti.
• Usar la TAE como tipo de interés. La TAE incluye gastos y es mayor que el TIN que fija la cuota. Introduce el TIN y pon los gastos iniciales en el campo de comisiones.
• Tomar la cuota por el coste total de la vivienda. Seguros, productos vinculados, comunidad e impuestos sobre la vivienda no están incluidos.
• Juzgar un préstamo solo por la cuota. Un plazo más largo siempre baja la cuota y siempre sube los intereses totales. Mira el «Interés total pagado» al lado.
• Ignorar las revisiones. Un tipo inicial bajo en una hipoteca variable o en el tramo fijo de una mixta dice poco de la cuota tras la revisión. Marca «El tipo cambia durante el plazo» y prueba un tipo más alto para el resto del préstamo.

Límites de la calculadora y próximos pasos

Esta calculadora trata un préstamo por el sistema francés o con amortización constante, a tipo fijo o con un cambio de tipo. No modela los pagos extra, varias revisiones del tipo, la TAE, los seguros ni las comisiones, y no sabe qué aprobará un banco.

Úsala para dimensionar y comparar préstamos y después mira el resto de tus finanzas:

• La calculadora del fondo de emergencia muestra cuánto efectivo conviene tener antes de asumir una cuota alta.
• La calculadora de interés compuesto enseña la otra cara de los intereses, por ejemplo cuánto podría crecer el dinero de una amortización si lo invirtieras.
• La calculadora de impacto de la inflación muestra cómo se ven una cuota fija y un saldo pendiente en dinero de hoy.
• La calculadora de objetivos de inversión ayuda a planificar cuánto ahorrar al mes para la entrada.

Como base, lee sobre el interés compuesto y el valor temporal del dinero y por qué un fondo de emergencia va primero. Para decidir sobre tu propia hipoteca o un cambio de banco, compara las FEIN de varias entidades y considera un asesor cualificado e independiente que pueda ver tu situación completa.