Квартира під оренду в Україні: дохідність, податок і ризики

01Що це

Ви купуєте квартиру і здаєте її в оренду. Дохід — орендна плата за мінусом податку і витрат: простою між орендарями, комісії ріелтора, ремонту. Дошка враховує і чисту оренду, і припущення про зміну ціни квартири в доларах. Подорожчання збільшує вартість майна, але не є орендною платою, яку можна витратити.

Цифри на цій сторінці — з квартального звіту ЛУН про ринок житла: медіанні ціни квартир у доларах і медіанна орендна плата в гривнях за оголошеннями. За приклад узято однокімнатну квартиру в Києві: у звіті для неї є і ціна в оголошеннях, і ціна, за якою квартири продаються, і оцінка оренди квартир, які вже здали.

02Дохідність зараз

Валова дохідність — річна орендна плата, поділена на ціну квартири. Однокімнатну квартиру в Києві, за медіанною оцінкою ЛУН, здають за 15 500 ₴ на місяць, а в оголошеннях просять 17 000 ₴. В оголошеннях про продаж така квартира коштує 67 000 USD, а продається за 57 000 USD (Джерело: ЛУН, 22 жовт. 2026 р.). Дошка рахує обидві межі з орендною платою зданих квартир, 15 500 ₴, а не з тією, яку просять в оголошеннях. За офіційним курсом 45,05 ₴ за долар це дає валову дохідність 6,2–7,2% на рік: нижня межа — з ціною в оголошеннях, верхня — з ціною продажу.

ЛУН рахує й власний показник: за скільки років оренди окупається квартира за цінами в оголошеннях. Для Києва це 14,8 року, тобто 6,8% на рік до витрат.

В інших містах валова дохідність помітно різниться, у межах 6,2–14,1%.

Дошка додає щорічне зростання ціни в доларах на 1% (Джерело: KrokFin, 26 жовт. 2026 р.). Цей сценарій повторює останню річну зміну цін однокімнатних квартир у київських оголошеннях зі звіту ЛУН за III квартал 2026 року, сторінка 3. Застосовувати її щороку — наше припущення, а не прогноз ЛУН чи багаторічне середнє. Медіанні ціни оголошень не відстежують ту саму квартиру в часі; у тому самому звіті за останні пів року ціни знизилися. Насправді житло може і дорожчати, і дешевшати.

03Після податку й інфляції

Податок. Якщо квартиру знімає фізична особа, яка не є ФОП чи іншою самозайнятою особою, ви сплачуєте з орендної плати ПДФО 5% і військовий збір 5%, разом 10% (Джерело: Верховна Рада України, 12 жовт. 2026 р.). За такою ставкою ПДФО цю оренду оподатковують з 23.10.2026. Податок береться з усієї орендної плати: витрати на ремонт, ріелтора чи простій не віднімаються. Сплачуєте його ви самі за підсумками року і подаєте річну декларацію. Якщо орендар — компанія, ФОП чи інша самозайнята особа, він як податковий агент утримує податок за вищою, загальною ставкою ПДФО, і цифри дошки до такої оренди не підходять.

Через ФОП. Дехто здає житло як ФОП третьої групи: єдиний податок 5% і військовий збір 1% з доходу (Джерело: Верховна Рада України, 17 вер. 2026 р.), плюс єдиний внесок 22% від мінімальної зарплати щомісяця, тобто щонайменше 22 828,08 ₴ на рік (Джерело: Верховна Рада України, 1 січ. 2026 р.). Річний дохід групи обмежено, у мінімальних зарплатах: 1 167. Ставки ФОП нижчі за 10% у фізичної особи, але єдиний внесок треба сплачувати й тоді, коли дохід невеликий. Тому для однієї квартири з орендою, як у Києві, 15 500 ₴ на місяць, ФОП обійдеться дорожче, ніж податок фізичної особи. Дешевше він виходить лише за значно вищої оренди або якщо ФОП у вас уже є і єдиний внесок ви й так сплачуєте. Але чи погодиться податкова, що ви здаєте через ФОП власну квартиру, ми не перевіряли: порадьтеся з бухгалтером.

Податок на нерухомість. Площу квартири для цього податку зменшують на 60 кв. м, а ставку з кожного метра понад це встановлює місцева рада, не більше 1,5% мінімальної зарплати на рік (Джерело: Верховна Рада України, 17 вер. 2026 р.). Типова однокімнатна квартира цього податку не платить.

Що лишається. Чисту дохідність дошка рахує так: орендна плата за місяці, коли квартира здана, мінус податок, мінус комісія ріелтора, мінус утримання квартири. Ці витрати — наші припущення, а не дані: публічної статистики про них ми не знайшли.

• простій між орендарями, місяців на рік: 1;
• комісія ріелтора, у місячних орендних платах на рік: 0,5;
• ремонт і утримання, від ціни квартири на рік: 1% (Джерело: KrokFin, 24 жовт. 2026 р.).

Так з валових 6,2–7,2% у Києві лишається 3,8–4,7% на рік у доларах. Кожне припущення важить: якщо ремонт обійдеться дорожче чи квартира довше стоятиме порожньою, лишиться менше. Квартиру в Києві здають швидко: медіанний строк, у днях, — 5.

Разом із припущенням про подорожчання загальна дохідність після податку з оренди та витрат становить 4,8–5,7% на рік. У валовій колонці дошки — оренда плюс зміна ціни; колонки після податку й інфляції теж враховують обидві складові. Подорожчання не оподатковується як оренда: поки квартиру не продано, це нереалізований приріст. Цифри не враховують витрат на купівлю та продаж і можливого податку під час продажу; правила продажу описані нижче. Діапазон відображає дві оцінки ціни купівлі, а не всю невизначеність майбутніх цін.

Інфляція і курс. Перед поправкою на інфляцію дошка додає до чистої орендної дохідності припущення про щорічне подорожчання в доларах. Тоді в доларах після інфляції США 3,7% квартира дає +1,1–1,9% на рік. Для гривневого погляду дошка припускає, що гривня щороку слабшає на середнє історичне значення, 6,0%, а оренда в гривні дорожчає разом із доларом. Тоді реально в гривні це +1,0–1,8% на рік. Але оренду платять у гривні, і вона не мусить іти за курсом: за останні пів року оренда в Києві, за даними ЛУН, у гривні дешевшала. Якщо курс не зміниться, а оренда в гривні так і лишиться, при інфляції в Україні 10,0% реально в гривні виходить −4,7% … −3,9% на рік. Вікно і метод девальвації описані в методиці дошки.

04Хто гарантує

Гарантії немає. Квартира не є вкладом, і її вартість ніхто не відшкодує, якщо ціни впадуть.

Під час війни квартира може постраждати чи бути зруйнованою під час обстрілу. Тоді ви втрачаєте і дохід від оренди, і частину чи всю вартість квартири.

05Як швидко вийти

Квартиру продають через нотаріальну угоду, і це займає тижні чи місяці: треба знайти покупця, погодити ціну й підготувати документи. Ціна продажу може виявитися нижчою за ціну в оголошеннях і за ту, за яку ви купили.

Продаж теж оподатковується. Перший за рік продаж житла, яке було у вашій власності понад 3 роки, податком не обкладається: 0%. Другий такий продаж за рік або продаж житла, яке було у власності не довше ніж 3 роки, оподатковується: ПДФО 5% і військовий збір 5% (Джерело: Верховна Рада України, 12 жовт. 2026 р.). Наступні продажі за той самий рік оподатковуються за вищою ставкою, але лише з прибутку, підтвердженого документами про купівлю, а не з усієї ціни.

06Мінімальна сума

Дошка бере за мінімум медіанну ціну, за яку продаються однокімнатні квартири в Києві: 57 000 USD (Джерело: ЛУН, 22 жовт. 2026 р.). У менших містах квартири дешевші, а купити частину квартири під оренду зазвичай не вийде.

До ціни квартири додаються витрати на оформлення купівлі, ремонт і меблі. Частину ціни можна взяти в іпотеку, але тоді відсотки за кредитом забирають частину оренди: як рахується платіж, пояснює стаття «Іпотека та єОселя: умови програми і як рахується платіж».

07Головний ризик

Головний ризик під час війни — пошкодження чи руйнування квартири під час обстрілу. Звіт ЛУН прямо називає регулярні обстріли і загрозу блекаутів серед того, що впливає на ринок.

• Ціни. За останні пів року ціни квартир у Києві в оголошеннях, за даними ЛУН, знижувалися. Якщо продати дешевше, ніж купили, збиток може перекрити роки оренди.
• Довгий продаж. Вийти швидко не вийде, а терміновий продаж зазвичай означає нижчу ціну.
• Одна квартира. Усі гроші в одному об’єкті, в одному місті й на одній вулиці.
• Орендарі. Простій, несплата, зіпсоване майно: кожне з цього зменшує дохід нижче за розрахунок.
• Курс гривні. Оренду платять у гривні. Якщо гривня слабшає, а оренда не дорожчає, дохід у доларах падає.

08Як купити з України

1. Порахуйте, що лишиться після податку, простою, ріелтора й ремонту, для конкретної квартири і конкретної оренди, а не для медіани.
2. Перевірте документи на квартиру й продавця в нотаріуса: право власності, обтяження, хто ще має право на житло.
3. Купіть квартиру через нотаріальну угоду і зареєструйте право власності.
4. Укладіть з орендарем письмовий договір оренди і сплачуйте податок з орендної плати.

Як рахувати пасивний дохід з виплатами, витратами й ризиками, пояснює стаття «Пасивний дохід: як порахувати виплати, витрати й ризики».

09Рахувати далі

• Порахуйте, скільки дає оренда після витрат, у калькуляторі пасивного доходу.
• Якщо купуєте в іпотеку, порахуйте платіж у калькуляторі кредиту та іпотеки.
• Порівняйте оренду з державними облігаціями на сторінці «ОВДП», а з усіма варіантами — на дошці «Куди вкласти».