Calculateur de prêt et d’hypothèque gratuit en ligne

Simulateur de prêt immobilier : ce que montre le calculateur

Ce simulateur de prêt immobilier calcule les mensualités d’un crédit à échéances constantes ou à amortissement constant, à taux fixe ou avec un changement de taux après quelques années, puis montre le coût total du prêt et la répartition de chaque mensualité entre intérêts et capital. Il fonctionne de la même façon pour un crédit immobilier, un crédit auto, un prêt personnel ou tout autre prêt amortissable.

Il répond aux questions que se pose presque tout emprunteur avant de signer : combien payer chaque mois, combien d’intérêts au total et à quelle vitesse baisse le capital restant dû.

Tout le calcul se fait dans votre navigateur, rien n’est envoyé.

Dans ce guide :

• comment remplir les champs et lire les résultats, le graphique et l’échéancier
• les formules du calcul et leurs limites
• les 3 types d’amortissement, l’effet de la durée et du taux
• la règle des 35 % d’endettement, la renégociation et le remboursement anticipé
• TAEG et assurance emprunteur, une grille de mensualités, trois exemples en euros et les erreurs fréquentes

Emprunter, ce sont des intérêts composés qui jouent contre vous au lieu de jouer pour vous. Si l’idée est nouvelle, l’article sur les intérêts composés et la valeur temps de l’argent l’explique depuis le début.

Comment utiliser le simulateur de prêt

Le calculateur s’ouvre en euros avec un prêt à échéances constantes de 240 000 € à 15 % sur 20 ans ; les exemples restent en EUR. Le sélecteur UAH / USD / EUR est dans l’en-tête du panneau « Vos chiffres » sur grand écran, sous « Plus d’options » sur téléphone et tablette. Seul le symbole change, sans conversion.

Les champs principaux, de haut en bas :

1. Point de départ. « Montant du prêt » : vous saisissez le Capital du prêt, la somme empruntée. « Prix d’achat » : vous saisissez le prix et l’Apport personnel, en montant ou en pourcentage, et le simulateur le retire lui-même ; une ligne affiche les deux, par exemple « = 50 000 € · 20 % du prix ». Changer de point de départ garde le montant du prêt.
2. Taux d’intérêt annuel. Le taux nominal de l’offre, pas le TAEG.
3. Durée du prêt. En années ou en mois ; en années, vous pouvez descendre à 1/12, soit un mois.
4. Amortissement. « Échéances fixes » garde la même mensualité, « Capital constant » rembourse la même part de capital chaque mois, si bien que les mensualités baissent.

« Plus d’options » contient trois réglages :

• Unité de durée. « mois » ou « ans ». Seul l’affichage change : 30 mois deviennent 2,5 ans. Le calcul se fait en mois entiers.
• Le taux change en cours de prêt. Ouvre « Années avant le changement » et « Nouveau taux ». Avec 10 ans, le nouveau taux s’applique dès le mois 121.
• Frais ponctuels et assurance. Les coûts payés une fois, comme les frais de dossier ou de garantie. Ils s’ajoutent au coût total, pas à la mensualité.

Sur téléphone, les montants et l’apport se règlent avec − et +, les montants par pas de 5 000 en EUR ou USD et de 100 000 en UAH.

Lire les résultats

Le chiffre principal est la Mensualité, hors assurance ; quand les échéances varient, en capital constant ou après un changement de taux, il devient la Première mensualité. Une barre sépare ensuite le capital des intérêts totaux, puis viennent les chiffres. Capital est la somme empruntée. Intérêts totaux payés correspond aux mensualités moins le capital ; les frais n’y sont pas comptés. Montant total payé additionne toutes les mensualités et les frais ponctuels. Part des intérêts divise les intérêts totaux par la somme des mensualités, là encore sans les frais. Si les échéances varient, la Dernière mensualité s’ajoute, et avec un prix d’achat, l’Apport personnel. Si l’apport couvre tout le prix, un message indique qu’aucun prêt n’est nécessaire.

L’onglet Graphique empile par année le capital remboursé, en bleu clair, et les intérêts, en ambre. L’onglet Échéancier détaille chaque mois avec les colonnes « Mois », « Paiement », « Capital », « Intérêts » et « Solde ». Les montants sont arrondis à l’euro.

Épingler pour comparer mémorise les valeurs actuelles. La mensualité affiche alors l’écart, comme « +199 € vs épinglé » dans l’exemple 1, le graphique ajoute en tirets les paiements annuels du prêt épinglé et une ligne « Scénario épinglé » le résume, mode d’amortissement compris. Changer de devise, recharger la page ou « Réinitialiser », qui rétablit les valeurs par défaut, l’efface. PDF enregistre les champs, les résultats et toutes les lignes, sans le scénario épinglé. Partager envoie un lien vers la page sans vos chiffres. Sur téléphone et tablette, le résultat reste dans une barre en bas de l’écran ; Détails ouvre le reste.

Comment la mensualité est calculée

Par défaut, le simulateur utilise l’amortissement à échéances constantes, la forme la plus courante des crédits immobiliers à taux fixe en France : une seule mensualité pour toute la durée, juste assez élevée pour payer les intérêts de chaque mois et ramener le capital restant dû exactement à zéro à la fin.

La formule de la mensualité

r = taux nominal annuel ÷ 12
n = durée en mois
M = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

• P est le capital emprunté
• r est le taux mensuel en décimal (3,5 % par an donne 0,035 ÷ 12, soit environ 0,002917)
• n est le nombre de mensualités (25 ans font 300 mois)
• M est la mensualité hors assurance

Pour 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans, M vaut 1 502 €. À taux nul, la formule diviserait par zéro : le calculateur utilise alors M = P ÷ n, si bien que 12 000 € sur 12 mois à 0 % donnent exactement 1 000 € par mois. Le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12, ce qu’on appelle un taux proportionnel.

Comment se construit le tableau d’amortissement

Quel que soit le mode, les intérêts du mois sont calculés sur le capital restant dû après l’échéance précédente, et le reste de la mensualité rembourse le capital. Pour des échéances constantes :

Intérêts du mois k = capital restant dû après le mois k−1 × r
Capital remboursé au mois k = M − intérêts du mois k
Capital restant dû après le mois k = capital restant dû après le mois k−1 − capital remboursé au mois k

Au premier mois de l’exemple, les intérêts valent 300 000 € × 0,035 ÷ 12 = 875 €. Sur la mensualité de 1 502 €, 627 € remboursent donc le capital, qui tombe à 299 373 €. Le deuxième mois calcule les intérêts sur ce solde un peu plus faible, et ainsi de suite jusqu’au mois 300, qui laisse un solde nul.

Totaux et part des intérêts

Somme des mensualités = total de toutes les mensualités
Intérêts totaux = somme des mensualités − P
Montant total payé = somme des mensualités + frais ponctuels
Part des intérêts = intérêts totaux ÷ somme des mensualités

À échéances constantes sans changement de taux, la somme des mensualités vaut M × n. Pour l’exemple : 450 561 € de mensualités, dont 150 561 € d’intérêts, soit une part des intérêts de 33,4 %.

Les hypothèses du calcul

• Taux fixe ou un changement de taux. Après le changement, la mensualité constante est recalculée sur le capital restant dû et la durée restante ; en amortissement constant, seuls les intérêts changent. Certains contrats gardent plutôt la mensualité et modifient la durée : votre contrat fait foi.
• Mensualités, à un mois d’intervalle, avec un taux mensuel égal au taux annuel divisé par 12. Pas d’échéances trimestrielles ni annuelles.
• Échéances constantes ou amortissement constant. Le prêt in fine n’est pas calculé.
• Pas de remboursement anticipé, de report d’échéances, de différé d’amortissement ni de prêt relais. Le prêt dure exactement la durée saisie.
• Pas d’arrondi au centime. Les banques arrondissent la mensualité, et la dernière échéance diffère souvent de quelques centimes ; le calculateur garde toute la précision et affiche des euros entiers.
• Les frais sont payés comptant et ne modifient ni la mensualité, ni les intérêts, ni la part des intérêts. Aucun TAEG n’est calculé.
• Non modélisé : l’assurance emprunteur mensuelle, les frais de notaire, les indemnités de remboursement anticipé, l’inflation et les taux de change. Les résultats sont des estimations, pas une offre de prêt.

Le tableau d’amortissement expliqué

Le tableau d’amortissement montre pourquoi les premières années d’un long prêt semblent si lentes. Voici le prêt de 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans, avec quelques lignes du tableau du calculateur :

La mensualité ne change jamais, sa composition si. Après cinq ans, vous avez payé 49 073 € d’intérêts et réduit le capital de seulement 41 039 €. Après dix ans, le capital restant dû est encore de 210 086 €. La part de capital ne dépasse la part d’intérêts qu’au 64e mois.

Le capital restant dû après quelques années est donc plus élevé qu’on ne le pense, et chaque euro remboursé tôt supprime un solde qui aurait porté intérêt pendant des années. Le principe est celui de la valeur temps de l’argent, expliqué dans l’article sur les intérêts composés.

Les 3 types d’amortissement d’un prêt

Il existe trois grandes façons de rembourser un prêt. Le simulateur calcule les deux premières, au choix dans « Amortissement ».

• Échéances constantes : la mensualité est identique chaque mois. La part d’intérêts diminue, la part de capital augmente, comme dans le tableau ci-dessus. C’est la forme habituelle des crédits immobiliers aux particuliers.
• Amortissement constant : la même part de capital est remboursée chaque mois et les intérêts sur le capital restant dû s’y ajoutent. La première mensualité est la plus élevée, chacune des suivantes est plus faible.
• Prêt in fine : vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée et remboursez la totalité du capital à la fin, souvent grâce à un placement constitué en parallèle. Sur 300 000 € à 3,5 %, cela ferait 875 € d’intérêts par mois et 262 500 € d’intérêts sur 25 ans, sans que le capital baisse.

Capital remboursé chaque mois = P ÷ n
Mensualité du mois k = P ÷ n + capital restant dû après le mois k−1 × r
Intérêts totaux à taux fixe = r × P × (n + 1) ÷ 2

Le tableau compare les deux premières formes pour 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans. Tous les chiffres viennent du calculateur : à gauche avec « Échéances fixes », à droite avec « Capital constant ».

L’amortissement constant économise 18 874 € d’intérêts, parce que le capital est remboursé plus vite et que le solde portant intérêt baisse plus tôt. En contrepartie, la première mensualité est plus élevée de 373 € (« +373 € vs épinglé » dans le simulateur), pour une part de capital fixe de 1 000 € par mois. Sa mensualité ne passe sous l’échéance constante qu’à partir du 129e mois, après plus de dix ans. Sur un crédit auto de cinq ans, l’écart est bien plus faible : pour 25 000 € à 5,9 %, les échéances constantes coûtent 3 930 € d’intérêts, l’amortissement constant 3 749 €.

Les échéances constantes gardent une mensualité plus basse et prévisible, ce qui compte aussi pour le taux d’endettement ; l’amortissement constant coûte moins cher si vous supportez des débuts plus lourds.

Durée et taux : ce qui fait le coût du crédit

Comment la durée change les intérêts totaux

Une durée plus longue fait baisser la mensualité et monter les intérêts totaux. Le tableau utilise 300 000 € à 3,5 % pour chaque durée :

Passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité de 643 € et augmente les intérêts de 64 525 €. La ligne sur 30 ans sert de comparaison : en France, la durée est en principe limitée à 25 ans (section suivante).

Comment le taux change la mensualité

À capital et durée identiques, chaque hausse de taux coûte plus que la précédente. Le tableau utilise 300 000 € sur 25 ans :

Ces taux sont des exemples, ni une prévision ni une offre. Entre 2 % et 6 %, chaque demi-point ajoute de 74 € à 91 € à la mensualité et de 22 286 € à 27 193 € d’intérêts sur 25 ans.

Taux fixe, taux variable et renégociation

Sans option, le simulateur suppose un taux fixe. Avec un taux variable, la mensualité est recalculée quand le taux change, sur la base du capital restant dû et de la durée restante. Une renégociation ou un rachat de crédit fonctionne de la même façon. Le simulateur le reproduit : cochez « Le taux change en cours de prêt », saisissez 10 années et le nouveau taux. Sur le prêt de 300 000 € à 3,5 %, la mensualité est recalculée dès le mois 121 sur les 210 086 € restants et les 15 ans restants ; la « Dernière mensualité » l’affiche.

Une hausse de deux points coûte 215 € de plus par mois pendant 15 ans. Les prêts à taux variable ont leurs propres règles d’indexation et de plafonnement (taux capé) ; pour une renégociation, ajoutez les frais et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

Taux d’endettement de 35 % et durée maximale

En France, la capacité d’emprunt est encadrée par une norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Dans son Rapport sur la stabilité financière de juin 2026, la Banque de France indique que cette norme reste en vigueur et qu’elle impose un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de remboursement limitée à 25 ans, 27 ans dans certains cas spécifiques. Les banques peuvent y déroger pour une partie limitée de leurs nouveaux crédits, jusqu’à 20 % de leur production. Service-public.fr précise que ce taux d’endettement correspond à la part de l’ensemble de vos mensualités de crédits et d’assurances de crédit dans votre revenu mensuel.

Taux d'endettement = (mensualités de crédit + assurance emprunteur) ÷ revenus nets mensuels
Charge maximale = 35 % × revenus nets mensuels

Le simulateur ne calcule pas ce plafond, mais il permet de le vérifier. Le tableau suivant donne le capital empruntable à 3,4 % pour une charge maximale de 35 %, calculé par ce guide avec la formule inverse et arrondi au millier d’euros inférieur. Ces montants supposent qu’aucun autre crédit n’est en cours et que l’assurance est déjà payée dans le budget ; en réalité, elle doit tenir dans les 35 %.

Passer de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d’environ 16 %, avec bien plus d’intérêts. La banque regarde aussi votre reste à vivre, votre apport et la stabilité de vos revenus. Quel que soit le montant, gardez une réserve à côté : un fonds d’urgence évite qu’une dépense imprévue se transforme en nouveau crédit.

Remboursement anticipé et indemnités

Le simulateur n’a pas de champ pour les remboursements anticipés, mais il répond à la question la plus fréquente : combien payer de plus chaque mois pour solder le prêt plus tôt ? Saisissez le même capital et le même taux avec la durée plus courte : payer cette mensualité sur votre prêt actuel le solde exactement dans ce délai.

Sur 300 000 € à 3,5 %, environ 238 € de plus par mois dès le départ raccourcissent le prêt de cinq ans et économisent 32 990 € d’intérêts. Commencer plus tard économise moins.

Un remboursement partiel ponctuel peut produire deux effets, selon ce que vous convenez avec la banque. Si la durée reste la même, la mensualité baisse : rembourser 20 000 € sur les 258 961 € dus après cinq ans fait passer la mensualité de 1 502 € à 1 386 €. Si la mensualité reste la même, le prêt se termine plus tôt, environ 26 mois selon le calcul de ce guide, ce qui économise davantage : sur les 101 488 € d’intérêts restants, il en reste 93 650 € avec la nouvelle mensualité et environ 82 692 € en gardant la mensualité.

Pour un crédit immobilier, service-public.fr (fiche vérifiée le 16 septembre 2026) rappelle les règles suivantes :

• Plafond des indemnités : quand elles sont prévues, elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
• Pas d’indemnités en cas de vente du logement liée à un changement de lieu de travail, à la cessation forcée de l’activité professionnelle ou au décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
• Montant minimal : le contrat peut exiger qu’un remboursement partiel représente plus de 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il solde le prêt.

Rembourser plutôt que placer est une autre question. L’article risque et rendement explique pourquoi une économie certaine au taux du prêt n’équivaut pas à un rendement incertain.

Taux nominal, TAEG, assurance emprunteur et frais

Trois notions se confondent facilement en comparant des offres.

• Taux nominal. Le taux d’intérêt appliqué au capital. Il fixe la mensualité, et c’est lui que demande le simulateur.
• TAEG. Service-public.fr le définit comme le reflet du coût total d’un crédit : taux d’intérêt et frais conditionnant l’obtention du prêt, y compris les frais de dossier, d’intermédiaire, de garantie, d’évaluation du bien et le coût de l’assurance emprunteur. Il sert à comparer des offres pour un même montant. Saisi comme taux nominal, il surestimerait la mensualité. Le seul passage au mensuel fait déjà d’un taux nominal de 3,5 % un taux annuel équivalent d’environ 3,56 %, avant tout frais (calcul de ce guide).
• Taux d’usure. Le TAEG ne peut pas dépasser ce plafond, fixé chaque trimestre à partir des taux moyens pratiqués. Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, la Banque de France publie un taux d’usure de 5,40 % applicable au 1er octobre 2026, pour un taux effectif moyen de 4,05 % au troisième trimestre 2026.

L’assurance emprunteur est presque toujours demandée pour un crédit immobilier. Selon service-public.fr, la banque ne peut pas vous imposer l’assureur, et vous pouvez changer d’assurance à tout moment après la signature, avec l’accord du prêteur sur un niveau de garanties au moins équivalent. Aucun questionnaire de santé ne peut être exigé pour un crédit de 200 000 € ou moins par assuré, remboursé avant 60 ans. Après réception de l’offre, la loi vous laisse un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui ne peut pas être réduit.

La part des intérêts du simulateur ignore elle aussi les frais. Dans l’exemple 1, l’assurance et les frais ajoutent plus de 23 000 € au coût du crédit, d’où l’intérêt de comparer le coût total et pas seulement le taux. Sur un long prêt, rappelez-vous enfin qu’une mensualité fixe pèse moins lourd en termes réels si les prix et les revenus augmentent ; le mécanisme est expliqué dans l’inflation et pourquoi l’argent perd de sa valeur.

Les mensualités en un coup d’œil

Cette grille donne la mensualité pour 100 000 € empruntés, calculée avec le simulateur, pour des taux et des durées courants. Adaptez-la à votre prêt : pour 250 000 €, multipliez la valeur par 2,5.

Une ligne lue de gauche à droite montre combien une durée plus longue fait baisser la mensualité ; une colonne lue de haut en bas montre le coût d’un taux plus élevé.

Exemples chiffrés

Chaque exemple utilise l’EUR et indique ce que renvoie le calculateur.

Erreurs fréquentes avec un simulateur de crédit

• Saisir le prix du bien au lieu du capital emprunté. Le capital est ce que vous empruntez. Retirez votre apport et ajoutez les frais que la banque finance, ou partez du « Prix d’achat » pour que le simulateur retire l’apport lui-même.
• Saisir le TAEG à la place du taux nominal. Le TAEG inclut les frais et l’assurance ; il est plus élevé que le taux qui fixe la mensualité.
• Oublier l’assurance emprunteur. La mensualité affichée est hors assurance, alors que l’assurance compte dans le taux d’endettement de 35 %.
• Juger un prêt sur la seule mensualité. Une durée plus longue fait toujours baisser la mensualité et toujours monter les intérêts. Regardez les « Intérêts totaux payés » à côté.
• Négliger les frais de notaire. Ils s’ajoutent au prix du bien, pas à la mensualité.

Limites du calculateur et prochaines étapes

Ce calculateur traite un prêt à échéances constantes ou à amortissement constant, à taux fixe ou avec un changement de taux. Il ne modélise ni le prêt in fine, ni les remboursements anticipés, ni plusieurs changements de taux, ni le TAEG, ni l’assurance mensuelle, ni les indemnités, et il ne sait pas ce que vous pouvez supporter ni ce qu’une banque acceptera.

Utilisez-le pour dimensionner et comparer des prêts, puis regardez le reste de vos finances :

• Le calculateur de fonds d’urgence montre la réserve à garder avant de prendre une mensualité importante.
• Le calculateur d’intérêts composés montre l’autre face des intérêts, par exemple ce que pourrait devenir un remboursement anticipé placé à la place.
• Le calculateur d’impact de l’inflation montre ce que valent une mensualité fixe et un capital restant dû en argent d’aujourd’hui.
• Le calculateur d’objectif d’investissement aide à planifier l’épargne mensuelle pour un apport.

Pour aller plus loin, lisez l’article sur les intérêts composés et la valeur temps de l’argent et pourquoi un fonds d’urgence passe en premier. Pour décider de votre propre crédit immobilier ou d’une renégociation, comparez les offres de plusieurs établissements et faites-vous accompagner par un conseiller qualifié et indépendant qui connaît toute votre situation.